24节气地产讲堂010期主题：从酒店管理公司的角度看酒店设计及建设
主讲人：李军 钓鱼台美高梅酒店集团设计工程总监
李军先生是钓鱼台美高梅酒店集团设计工程总监。拥有15年高端豪华五星级酒店的设计及设管理经验，曾在酒店开发公司、设计顾问公司、酒店管理公司及施工单位担任重要职务。
三、酒店管理方在设计建造中的作用
1、酒店管理方的定义
酒店管理方是以其特有的专业技术、管理人才向酒店输出管理、并独立享受民事权利和承担民事义务的企业法人。
在中国的豪华和高端酒店市场，主要以管理合同方式管理酒店，即酒店管理公司与酒店业主（或投资方）签订管理合同，成为酒店项目的最终运营管理的直接负责方。
酒店管理方对设计工程的管理通常是由酒店管理方与酒店业主除了签订酒店管理合同外还会单独就具体的酒店项目签署技术服务协议（TSA），由酒店管理公司在设计建造过程中提供技术支持，以便满足后期运营的各种需求。
设计工程部（有些集团内称为技术服务部）往往作为技术服务的统领，整合酒店管理公司内部运营部，餐饮部，市场部，IT部门的意见，在酒店的设计和建造直到酒店正式开业的整个过程中，对建筑，机电等各相关专业给出指引并进行相应审核。
2. 酒店管理公司主要的技术服务内容，有以下方面：
1）品牌设计标准
一般酒店管理公司都有不同的品牌，各个品牌在定位及档次上均有差异，并有不同的品牌标准。
需要特别注意，品牌标准适用于所有该品牌下的酒店项目，里面的内容是该品牌可以接受的最低标准。
2）面积指标表
根据对项目条件的分析以及与业主的交流，酒店管理公司将为具体的项目制作面积指标表（Area Program）。其中，包括对酒店的各个功能区的面积要求。
一般的酒店的主要功能区域包含：
☆客房区
☆大堂区
☆餐饮区
☆会议区
☆健身休闲区
☆后勤及办公区
☆机电区
面积指标表会详细列出客房区其中的各种房型的比例要求包括其中的连通房的要求，残疾人房的要求 、套房比例。餐饮区也会列出各个餐饮的不同要求其中的座位数以及每个餐饮区有多少包间。
除了以上两个文件，在项目进行的中后期，酒店管理公司还会提供一个单独的餐饮概念。
3）餐饮概念
餐饮区域是目前酒店产品产生差异化的一个很重要的区域。餐饮概念是对于餐饮区域的餐厅定位，服务菜品，室内氛围，厨房设置，桌椅尺寸，收银台位置等的进一步的要求。
品牌标准，面积指标表和餐饮概念是管理公司提供给业主和顾问的最重要的三个文件，是所有相关设计顾问进行设计的指引文件。餐饮概念一般情况下会晚于另外两个文件。
4）酒店管理公司推荐各类顾问并参与选择，提出意见
☆建筑设计顾问
☆室内设计顾问
☆机电设计顾问
☆景观设计顾问
☆当地设计院
☆测量师行（造价顾问）
☆垂直交通顾问
☆厨房及洗衣房顾问
☆消防顾问
☆灯光设计顾问（室内，室外）
☆标识顾问
☆艺术顾问
☆弱电（IT）顾问
☆水疗概念及技术顾问
☆声学顾问（隔声）
☆音视频顾问
☆结构设计顾问
☆幕墙顾问
对于一般酒店来说大概会有10多种到20种不同专业的顾问，上面列出18种。对一般的城市酒店，1、2、3是3大核心设计顾问，对于度假酒店，除了以上三点核心设计顾问还需要增加景观设计顾问为第四个核心顾问。
5）各顾问设计内容的审核和批准
很多的设计协调，提供响应的运营及品牌要求。并对设计进行审核和审批的阶段
6）建造过程中对设计变更和施工质量的审核
酒店管理公司将派响应的设计工程人员阶段性的到施工现场进行检查。
7）开业前验收审核
在施工结束，向管理公司移交的阶段。根据项目的不同，一般会有2-3个月的时间周期。在期间，酒店管理公司将根据相应的移交标准，要求顾问一起参与对项目的检查和验收工作。
3. 整个项目在设计过程中流程的控制
下面是酒店设计工程管控流程，基本分为12个项
1）基于市场调查，项目洽谈签约，确定品牌及面积指标表
2）提供设计标准/ 推荐、选择并确定核心设计顾问
3）召开项目启动会议(Kick off meeting）
4）方案设计审核
5）样板间的设计，施工及审批
6）深化设计审核（设计协调阶段）
7）施工图文件（图纸和技术说明）审核
8）招投标
9）项目施工审核
10）项目移交审核
11）酒店（试）营业
12）酒店全面营业
以上就是整个设计工程管控的12个节点。
（资料来源：知学读书会。输入“140304”“140305”查看前两期，下期预告：酒店项目中需要特别关注的事项）
